| 倉儲“地王”的“雙千億”之路還有多遠(yuǎn)-專訪宇培創(chuàng)始人李士發(fā) |
| 2019-3-29 中國冷鏈物流網(wǎng)（m.snksafetynets.com） |
李士發(fā)總是以“領(lǐng)跑者”的姿態(tài)馳騁于商業(yè)世界。
無論是中國民營企業(yè)進(jìn)入倉儲物流地產(chǎn)的“第一人”，還是轉(zhuǎn)型打造千億級冷鏈供應(yīng)鏈，皆是如此。
十六年前，在中國倉儲物流地產(chǎn)一片空白時，他一手創(chuàng)辦的宇培橫空出世，從反周期操作儲備超過2000畝土地到引進(jìn)國際性風(fēng)投機(jī)構(gòu)逾14億美元的資金，從運用高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、優(yōu)質(zhì)客戶招商、成本控制、專業(yè)化管理等國際化運營手段到以580萬平方米、60座物流園的倉儲地產(chǎn)體量在全國織就一張宇培倉儲網(wǎng)，宇培縱橫捭闔，成為國內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商與服務(wù)商的頭部企業(yè)，并與普洛斯、安博置業(yè)、豐樹置業(yè)、嘉民集團(tuán)等國際知名物流地產(chǎn)商同場競技。
兩年前，在中國冷鏈物流需求激增的新“藍(lán)海”，宇培開啟了全新的想象空間：打造全球58個冷鏈園區(qū)、總投資32億元的冷鏈供應(yīng)鏈“領(lǐng)航者”。
“依托現(xiàn)代物流設(shè)施、供應(yīng)鏈管理、現(xiàn)代化建筑、金融服務(wù)四大板塊的聯(lián)動效應(yīng)，未來宇培要向資產(chǎn)規(guī)模超千億元、產(chǎn)值超千億元的‘雙千億’企業(yè)進(jìn)軍。”李士發(fā)55年的人生軌跡與宇培18年的發(fā)展脈絡(luò)相互交織，既揭開了一個行業(yè)巨擘從無到有、從拓荒者到金字塔頂端的揮斥方遒，同時也是中國民營企業(yè)不斷探索、創(chuàng)新、成長的縮影。
正如李士發(fā)所說，人生第一個十七年，是品格塑造的十七年。第二個十七年，是責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)氖吣?。第三個十七年，是高速發(fā)展的十七年。“第四個十七年，將是我人生格局拓展的十七年，也是宇培國際控股發(fā)展的第二個重要的十七年，在這十七年里，我們將制定未來的三個五年規(guī)劃，將解決民生問題和綠色發(fā)展作為戰(zhàn)略方向，創(chuàng)造更大的社會價值。”
“方向比努力更重要”
論年齡，宇培供應(yīng)鏈管理集團(tuán)有限公司并不算國內(nèi)冷鏈物流行業(yè)內(nèi)的“老兵”。
然而，進(jìn)軍該領(lǐng)域僅三年多時間，宇培便成功打入新零售“超級玩家”們的合作名單：阿里巴巴旗下的“盒馬鮮生”，美團(tuán)旗下的“小象生鮮”、
在這個講究“站隊”的互聯(lián)網(wǎng)時代，宇培卻同時得到了眾多新零售“大咖”的青睞?？此?ldquo;舉重若輕”的做派背后，宇培編織了一張覆蓋全國約80%區(qū)域的冷鏈網(wǎng)絡(luò)逐漸浮出水面。
宇培提供的數(shù)據(jù)顯示，到2018年底，集團(tuán)實現(xiàn)22個冷鏈園區(qū)布局，面積為45萬平方米。計劃到2021年，宇培供應(yīng)鏈板塊將在全國布局50個冷鏈園區(qū)、海外布局8個冷鏈園區(qū)、總面積超過158萬平方米，500個城市配送網(wǎng)點，300條干線運輸線……一個總投資32億元的千億級冷鏈供應(yīng)鏈生態(tài)服務(wù)體系正在全球范圍內(nèi)加速形成。
“方向比努力更重要。”從中國倉儲地產(chǎn)拓荒者向冷鏈供應(yīng)鏈綜合服務(wù)運營商的這一步跨界，李士發(fā)堅信，憑借著深耕冷鏈供應(yīng)鏈這一既蘊(yùn)藏巨大潛力、又面臨成長“煩惱”的“藍(lán)海”，宇培未來實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模超千億元、產(chǎn)值超千億元的“雙千億”企業(yè)之路或?qū)⑻嵩绲絹怼?/span>
時間追溯至2016年，與阿里巴巴、京東等電商大佬們始終保持深度合作的李士發(fā)發(fā)現(xiàn)，在用于食品生產(chǎn)、運輸、儲藏等過程中保持低溫以保證食品質(zhì)量、減少食品損耗的冷鏈物流市場，行業(yè)的空白與需求的激增矛盾日益激化，令整個行業(yè)開始成為一片充滿想象力的新市場。
一方面，由于投入門檻高、運營成本貴、回報周期長等因素掣肘，冷鏈物流長期以來備受“冷落”。
一組數(shù)據(jù)足以佐證：當(dāng)年冷鏈物流收入甚至不到社會物流業(yè)總收入的3%。以冷庫為例，我國冷庫總?cè)萘窟_(dá)到10742 億立方米，位居世界第三，而我國的人均冷庫容量卻與冷庫總?cè)萘砍实箳鞈B(tài)勢。全球人均冷庫容量為0.2 立方米，而冷鏈物流發(fā)展水平較高的國家人均冷庫容量高達(dá)0.96 立方米，我國人均冷庫容量僅為0.143 立方米。
另一方面，隨著電子商務(wù)、新零售的興起，消費升級的大勢所趨，作為上游產(chǎn)業(yè)，冷鏈物流開始迅速繁榮。
公開數(shù)據(jù)顯示，我國每年消費的易腐食品超過 10 億噸，僅果蔬一類每年的損失額就可以達(dá)到 1000 億元以上。其中需要冷鏈運輸?shù)某^ 50%，但目前綜合冷鏈流通率僅為 19%，而歐美的冷鏈流通率可以達(dá)到 95%以上。
以盒馬鮮生、超級物種、小象生鮮、蘇鮮生等為代表的生鮮業(yè)態(tài)成為了資本與巨頭交織的新風(fēng)口?；诖?，冷鏈產(chǎn)業(yè)的需求越來越多，要求也越來越高。
“發(fā)展冷鏈物流是大勢所趨。”做了大量的調(diào)查研究之后，李士發(fā)認(rèn)為，目前中國的冷鏈物流行業(yè)還處于粗放型起步階段，挑戰(zhàn)中充滿了巨大的想象空間。
首先，整個行業(yè)缺乏頭部效應(yīng)。2017年中國冷鏈物流百強(qiáng)企業(yè)總收入為259.83億元，平均每家年收入不到3億元，年收入超過5000萬元就能進(jìn)入百強(qiáng)。
不僅如此，全行業(yè)平均凈利潤率僅在3%左右，而且仍在不斷壓縮。一部分冷鏈物流企業(yè)賠本賺吆喝，一部分企業(yè)不惜主動放棄既有業(yè)務(wù)斷臂求生。
其次，在模式上，冷鏈物流企業(yè)以區(qū)域型的倉儲模式或運輸模式為居多，能實現(xiàn)全球網(wǎng)絡(luò)布局以及全產(chǎn)業(yè)鏈的冷鏈供應(yīng)鏈服務(wù)體系幾乎沒有。
另外，我國冷鏈物流相關(guān)的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系并不健全，缺乏必要的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管機(jī)制。“冷鏈?zhǔn)峭ㄟ^集約化、標(biāo)準(zhǔn)化降低成本，從而實現(xiàn)利潤的，所以前端企業(yè)生產(chǎn)、加工包裝以及政策都亟需標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。但目前來看，冷鏈運輸貨品種類繁雜，各地對于冷庫、車輛的規(guī)范化要求差異大，對冷鏈行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立而言也是一種障礙。”
“要成為中國冷鏈產(chǎn)業(yè)變革發(fā)展的先行者。”盡管阿里、京東等電商巨頭們向上游的拓展，萬科、新希望等傳統(tǒng)行業(yè)的入場，令冷鏈物流行業(yè)的競爭空前積累，但李士發(fā)仍然信心滿滿地給宇培定下“小目標(biāo)”。
“買全球、賣全球、運全球”
能夠在群雄逐鹿之中立下豪言壯語，李士發(fā)并非無的放矢。
“冷鏈物流行業(yè)的競爭，除了完備的基礎(chǔ)設(shè)施，還有多樣性的供應(yīng)鏈服務(wù)能力，要能提供滿足不同消費者的需求，而互聯(lián)網(wǎng)在這些環(huán)節(jié)中只是一個工具，沒有實體產(chǎn)業(yè)，‘互聯(lián)網(wǎng)+’則是失敗的。”在其看來，第三方冷鏈服務(wù)企業(yè)不僅要有物流基礎(chǔ)設(shè)施這條“看得見的經(jīng)絡(luò)” 還要具備全球供應(yīng)鏈服務(wù)體系這條“看不見的經(jīng)絡(luò)”，軟硬結(jié)合才能發(fā)揮出最大的效能。
基于此，李士發(fā)在傳統(tǒng)的倉干配業(yè)務(wù)之外，開始向全球源頭食材采購和供應(yīng)鏈金融進(jìn)行延伸。一個定位于供應(yīng)鏈服務(wù)云平臺，立足于一個云平臺、三大服務(wù)體系、八大服務(wù)板塊的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)迅速在全球范圍內(nèi)成形。
挪威的三文魚、加拿大的波士頓龍蝦、珍寶蟹、古巴龍蝦、越南深海野生黑虎蝦、墨西哥紅龍、厄瓜多爾白蝦、南非谷飼牛肉、烏拉圭草牛……通過宇培供應(yīng)鏈旗下的宇配網(wǎng)，全球企業(yè)及個人賣家得以采購、批發(fā)宇培源頭直采的全球食品。集“客戶協(xié)同系統(tǒng)”“運輸管理系統(tǒng)”“訂單管理系統(tǒng)”“倉儲管理系統(tǒng)”四大系統(tǒng)于一體，宇配網(wǎng)這一開放式S2B冷鏈供應(yīng)鏈服務(wù)云平臺同時還嫁接了實現(xiàn)冷鏈倉干配體系資源協(xié)同、全程可視化的云倉儲和云物流，實現(xiàn)全球貿(mào)易流通、實時查詢貨物通關(guān)和物流狀態(tài)的B2B商城，快速實施線上放開的云金融，判斷價格趨勢、熱點區(qū)域、熱賣產(chǎn)品的大數(shù)據(jù)智庫、云清關(guān)等不同服務(wù)模塊，用以提供包括冷鏈倉儲、運輸、配送、國際貿(mào)易、供應(yīng)鏈金融、生態(tài)孵化、管理輸出、數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的八大服務(wù)功能。
“宇培這套精細(xì)化運營管理服務(wù)體系可簡單總結(jié)為冷鏈倉儲、冷鏈運輸、冷鏈配送、國際貿(mào)易、供應(yīng)鏈金融‘五位一體’一站式服務(wù)體系。”李士發(fā)介紹，倉儲方面，58座冷鏈倉儲園區(qū)分布全球，包括11個自貿(mào)區(qū)，冷凍、冷藏、恒溫、常溫、零下65℃超低溫多溫區(qū)設(shè)置保障不同需求。
運輸方面，宇培供應(yīng)鏈自有冷鏈車輛150輛，協(xié)管冷鏈車輛超過1000輛，打通全國300多條干線線路，利用強(qiáng)大的TMS車輛管理系統(tǒng)，全程實時監(jiān)控車輛位置以及車內(nèi)溫度、濕度狀態(tài)，保障食品藥品安全。
配送方面，覆蓋500個城市配送網(wǎng)絡(luò)通過數(shù)據(jù)交換平臺，制定最佳配送方案，降低配送成本，全程軌跡可視化。
貿(mào)易方面，全球食材在海外倉、產(chǎn)地倉、保稅倉和國內(nèi)倉的聯(lián)動優(yōu)勢下，實現(xiàn)從源頭到終端的一站式跨境貿(mào)易服務(wù)，“買全球、賣全球、運全球”。
金融方面，委托采購、存貨質(zhì)押、應(yīng)收賬款保理、融資租賃等多層次金融服務(wù)將為宇培供應(yīng)鏈的上下游企業(yè)提高貿(mào)易流通效率、擴(kuò)大交易規(guī)模。
“五年內(nèi)規(guī)劃覆蓋超過80%的中國實體及網(wǎng)上批發(fā)群體，業(yè)務(wù)拓展至全國300個城市，實現(xiàn)年銷售千億元的目標(biāo)。”
宇培供應(yīng)鏈集團(tuán)除了發(fā)展“倉干配”一體化的分撥型園區(qū)，還大力發(fā)展“源頭&產(chǎn)地型”園區(qū)，利用園區(qū)的集聚特性來發(fā)展全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，從而與全國的分撥網(wǎng)絡(luò)形成聯(lián)動。宇培產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)依托具有源頭屬性和產(chǎn)地屬性的冷鏈園區(qū)，與遍布全國的冷鏈分撥園區(qū)聯(lián)動，利用互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)中心作為技術(shù)支撐，通過S2B冷鏈供應(yīng)鏈服務(wù)云平臺對國際鮮凍品和海洋產(chǎn)品的商流、物流、信息流及資金流等供應(yīng)鏈流程進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級和再造，為入園企業(yè)提供一站式全流程服務(wù)體系，涵蓋源頭采購、國際貿(mào)易、國際物流關(guān)務(wù)服務(wù)、保稅服務(wù)、生產(chǎn)加工、品質(zhì)控制、冷鏈倉儲、冷鏈運輸、冷鏈配送、供應(yīng)鏈金融、大數(shù)據(jù)分析等服務(wù)，全面為產(chǎn)業(yè)集聚企業(yè)賦能，打造冷鏈行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)型園區(qū)的標(biāo)桿。
未來三年，宇培將打造2個鮮凍品產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)（蕪湖、上海洋山港）和8個海洋產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)（大連、青島、舟山、象山、福州、廈門、廣州、?？冢?，形成至少100億的產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
“天網(wǎng)”+“地網(wǎng)”
從冷庫、冷鏈車、網(wǎng)點等“硬件”的搭建到采購、包裝、運輸?shù)?ldquo;軟件”的組織，其門檻之高、涉及資金之大，令許多企業(yè)“可望而不可及”。
反觀宇培，其之所以能夠迅速在全球締造自己的冷鏈“王國”，在于李士發(fā)的戰(zhàn)略思維——圍繞冷鏈供應(yīng)鏈核心的倉儲網(wǎng)絡(luò)布局，通過對行業(yè)的理解以及與大型生鮮電商的合作，準(zhǔn)確把控供應(yīng)鏈核心環(huán)節(jié)與設(shè)計服務(wù)；基于大數(shù)據(jù)的智能化開放式平臺，開發(fā)了針對冷鏈供應(yīng)鏈各個環(huán)節(jié)所需的云端管理系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，實現(xiàn)從產(chǎn)品到服務(wù)各項資源的匯集與整合，提供交易便利，輔助平臺B端客戶。
更為關(guān)鍵的是，其母公司宇培集團(tuán)高達(dá)690萬平方米物流園區(qū)土地儲備和580萬平方米運營園區(qū)的資源為供應(yīng)鏈板塊的迅速擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕?ldquo;彈藥”。
“對宇培來說，擁有一張‘地網(wǎng)’，打造了一張‘天網(wǎng)’，兩網(wǎng)融合運用將全面支撐宇培的戰(zhàn)略布局。”李士發(fā)表示，如果將供應(yīng)鏈視作一張覆蓋了全球的“天網(wǎng)”，那么宇培倉儲地產(chǎn)則是一張“地網(wǎng)”，并在過去16年里，從中國民營企業(yè)進(jìn)軍倉儲地產(chǎn)的“先鋒”，一路發(fā)展成為定位于國內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商與服務(wù)商的行業(yè)“巨擘”。
早在2003年，距離李士發(fā)成立上海宇培實業(yè)有限公司和上海宇培建筑裝飾工程公司兩家企業(yè)，從事建筑材料生產(chǎn)和建筑裝飾工程已經(jīng)過去三年時間。
十年的從業(yè)經(jīng)驗和三年的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，令其在上海這片十里洋場里早已站穩(wěn)了腳跟。
然而，就在建筑事業(yè)如日中天之時，李士發(fā)卻毅然放下他最熟悉的領(lǐng)域，轉(zhuǎn)戰(zhàn)倉儲地產(chǎn)的開發(fā)運營。
一切似乎只是個“偶然”，卻又隱藏著“必然”。
那一年，李士發(fā)在上海虹橋開發(fā)區(qū)拿了40畝地，計劃建一個建筑材料生產(chǎn)的工廠。當(dāng)工廠建好后，他發(fā)現(xiàn)還空出一半面積的土地未被使用。
“不如蓋一些廠房用來出租吧。”起初他并沒有將出租廠房這個主意當(dāng)回事。然而他沒有料到的是，新建的廠房很快就被租完了，多數(shù)是物流公司租下作為倉庫，用于堆放物資。
這一小小的細(xì)節(jié)看上去委實微不足道，但李士發(fā)卻從此敏銳地嗅到了一絲商機(jī)的味道，仿佛是湖面上的冰開始碎裂，有洶涌澎湃的湖水即將涌上來。
作為商人，挖掘出新商機(jī)，這本沒什么。然而，在當(dāng)時尚屬于一片空白的中國市場，在國際知名的頭部倉儲地產(chǎn)商均尚未“染指”中國的當(dāng)口，他的發(fā)現(xiàn)足以令宇培稱得上中國倉儲地產(chǎn)的“拓荒者”。
那一年，李士發(fā)38歲。
不惑之年，他的棋局才正式打開。從2003年與日本伊藤忠商社、臺灣頂新集團(tuán)展開深度合作，分別為旗下兩家物流公司定制上海宇航桃浦物流園和上海西北物流園兩大物流園，到2007年為德國西門子定制其當(dāng)時在大中華區(qū)最大的定制物流分撥中心——滁州倉儲基地，宇培在中國倉儲地產(chǎn)界聲名鵲起。
盡管在此期間，全球領(lǐng)先的“大佬”美國普洛斯才將“倉儲地產(chǎn)”的概念引入中國；盡管此時，美國安博置業(yè)、新加坡豐樹置業(yè)、澳大利亞嘉民集團(tuán)陸續(xù)登陸中國市場，開始牢牢把控著中國倉儲地產(chǎn)市場的半壁江山，但是，作為中國民營企業(yè)進(jìn)入該行業(yè)的“第一人”，倉儲物流地產(chǎn)行業(yè)始終繞不開李士發(fā)這個名字。
手握土地儲備，布局全國網(wǎng)絡(luò)，加之高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、優(yōu)質(zhì)客戶招商、成本控制、專業(yè)化管理等國際化運營手段和不斷引入戰(zhàn)略投資的謀略，都給了他敢于叫板國際巨頭的勇氣和實力。
危機(jī)中蘊(yùn)藏著機(jī)會。
2008年金融危機(jī)令外資倉儲地產(chǎn)商們一路高歌猛進(jìn)的步伐戛然而止。有些外資企業(yè)甚至已經(jīng)黯然退場，比如日本新熙地株式會社就在當(dāng)時已經(jīng)撤出在中國市場的投資。
“在金融危機(jī)期間，大部分外資倉儲地產(chǎn)運營商基本上就沒什么動靜，一兩年才建幾萬平方米的倉庫。”作為對手，李士發(fā)一直關(guān)注著這些外資巨頭的動向，“一步落后、步步落后，許多企業(yè)到現(xiàn)在也只有50-100萬平方米左右的倉庫，而且基本沒有土地儲備，未來肯定無法跟上宇培的擴(kuò)張步伐。”
當(dāng)時，由于中國物流用地價格相對低廉，有些甚至只有普通地價的三分之一。同時，金融危機(jī)給海內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)造成了極大的打擊，于是，國內(nèi)資本紛紛涌入中國物流倉儲地產(chǎn)，希望能瓜分這一塊誘人的蛋糕。
此時在國內(nèi)大批量拿地的反周期操作手法讓李士發(fā)實操了一波“兵馬不動,糧草先行”的軍事謀略。相繼在上海、北京、廣州等地拿下了多宗地塊后，宇培迅速完成了近2000畝面積的土地儲備，一個立足長三角輻射全國的完善格局，真正以一個行業(yè)全國領(lǐng)跑者的姿態(tài)強(qiáng)勢崛起。
“始終堅持高標(biāo)準(zhǔn)”
“其實真正能符合國際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲地產(chǎn)，行業(yè)門檻非常高。”李士發(fā)深諳，物流倉儲地產(chǎn)不同于商業(yè)、住宅地產(chǎn)，沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報，投資回報周期長達(dá)10年。
不僅如此，物流、物流倉儲地產(chǎn)的價值更集中體現(xiàn)在對產(chǎn)品的高水準(zhǔn)設(shè)計、開發(fā)，對市場的準(zhǔn)確定位，對客戶需求的深刻理解并提供良好的增值服務(wù)，對開發(fā)成本的優(yōu)秀管控以及對經(jīng)營合作模式的創(chuàng)新探索。
首先，物流倉儲地產(chǎn)有統(tǒng)一的國際標(biāo)準(zhǔn)。
比如宇培所有的產(chǎn)品均為國際標(biāo)準(zhǔn)甲級庫，對于建筑材料、倉庫凈高高度、柱距大小、消防設(shè)施、溫度等條件都有較高的要求。但是大部分國內(nèi)物流倉儲地產(chǎn)商由于缺乏專業(yè)知識，憑空想象建造，結(jié)果物流倉儲地產(chǎn)當(dāng)倉庫倒是可以，但是貨物轉(zhuǎn)運效率極低，甚至集裝箱卡車都開不進(jìn)去，造成了極大的資源浪費。
通過與美國戰(zhàn)略投資者的合作，宇培對整個業(yè)務(wù)流程的科學(xué)性、準(zhǔn)確性和無縫銜接都提出了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
從土地儲備、投資分析到項目規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)再到市場營銷、物業(yè)管理。業(yè)務(wù)流程的每個環(huán)節(jié)都經(jīng)歷了上百次的改造探索和優(yōu)化。改造的結(jié)果就是整個業(yè)務(wù)流程簡潔明了，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系。
在這樣的內(nèi)部管理支持下，宇培的產(chǎn)品始終受到了客戶的好評，宇培產(chǎn)品出租率高達(dá)95%，遠(yuǎn)高于同行水平。國外科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砝砟詈椭袊就疗髽I(yè)快速靈活的業(yè)務(wù)能力，在宇培結(jié)出了豐碩的果實。
其次，物流倉儲地產(chǎn)是一個跨行業(yè)的復(fù)合產(chǎn)業(yè)，需要綜合型公司來管理、運營，不是開發(fā)商或是物流公司單方面運作就輕易能成功的，對運營公司的管理、運營能力有較高的要求。
“宇培剛進(jìn)入物流倉儲地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域時，因為對這個行業(yè)比較陌生，我們在管理上也曾經(jīng)出現(xiàn)過一些問題。但是現(xiàn)在，宇培從前期的投資建設(shè)，到后期的招商管理，都形成了一整套成熟的流程體系。”李士發(fā)認(rèn)為，最重要的門檻在客戶群。
“要想在物流倉儲地產(chǎn)長期生存，一定要以客戶需求為導(dǎo)向。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及優(yōu)良服務(wù)讓客戶滿意，得到客戶的認(rèn)可，形成口碑效應(yīng)。”進(jìn)入物流倉儲地產(chǎn)近十五年的李士發(fā)深諳此中之道，“一個物流倉儲地產(chǎn)動輒幾十萬平方米，沒有這些大客戶，如何解決空置率的問題？”他表示，物流倉儲地產(chǎn)開發(fā)商須擁有強(qiáng)大整合能力和客戶資源才能控制空置率保持盈利，而很多進(jìn)入行業(yè)的公司專業(yè)性較低，服務(wù)品質(zhì)無法滿足客戶需求，不能有效解決或減少空置問題。
正因為如此，宇培甫一成立就瞄準(zhǔn)了中國物流倉儲地產(chǎn)第一品牌的目標(biāo)，鎖定了世界500強(qiáng)以及中國的一些頂級企業(yè)。李士發(fā)不無自豪地說，“客戶群是宇培最大的資源，現(xiàn)在阿里巴巴、京東、伊藤忠、中外運、博世西門子、頂新國際、全球國際物流等都是我們的核心客戶。”
當(dāng)然，這些優(yōu)質(zhì)客戶不是天上掉下來的，需要去爭取甚至虎口奪食。
因此，多年來以客戶為導(dǎo)向是宇培業(yè)務(wù)發(fā)展的首要的準(zhǔn)則。更重要的是，李士發(fā)還要求團(tuán)隊主動參與到客戶自身的經(jīng)營活動中去，積極與客戶分享自身的物流運營經(jīng)驗，為客戶業(yè)務(wù)效率提高提出建設(shè)性的意見，哪怕這種意見會影響到宇培的短期業(yè)務(wù)收入。
“除了高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)、由于我們的建筑成本低，我們可以把成本優(yōu)勢通過租賃價格嫁接給客戶，給客戶實惠。比如，普洛斯的租金一塊錢每平方米，我就做八毛每平方米，我們的產(chǎn)品質(zhì)量和后期服務(wù)和外資企業(yè)相差無幾，但價格卻優(yōu)惠20％，所以客戶更傾向于與我們合作。”他透露。
低成本一直以來都是宇培市場制勝的法寶。
同等質(zhì)量水平下，宇培的建筑成本每平方米能比同行低200元。以2萬平方米的小型物流基地計算，節(jié)省成本400萬。
“成本控制對于企業(yè)而言至關(guān)重要，因為任何一個公司要長期持續(xù)發(fā)展下去，必須得考慮成本。”李士發(fā)舉例，頂新國際在宇培租用將近15萬平方米的倉庫，按照每平方米節(jié)約兩毛來計算，每年至少能夠節(jié)約1～2千萬的倉儲費用。
“雖然這個市場誰都可以進(jìn)，但并不是所有人都能玩得開，一不留神就可能把自己折進(jìn)去。許多人認(rèn)為物流倉儲地產(chǎn)開發(fā)不就是建一個大倉庫嘛，多簡單的一件事啊。”李士發(fā)感嘆，沒有雄厚的資本實力，想在物流倉儲地產(chǎn)行業(yè)中占有一席之地實是難如登天。
起初，動輒上億元的資金投入也令他有時感到捉襟見肘。
然而，李士發(fā)的目標(biāo)是劍指全國。戰(zhàn)略性引入國際資本再度體現(xiàn)了他的膽量過人。過去十五年來，宇培總共斬獲了美國知名地產(chǎn)投資基金Equity Intemational（簡稱EI）、知名私募股權(quán)投資公司RRJ投資，全球另類資產(chǎn)管理公司凱雷投資集團(tuán)（Carlyle）和湯森集團(tuán)（Townsend）共計近14億美元的投資。
2008年，宇培獲得了“墳?zāi)刮枵?rdquo;--山姆?澤爾掌舵的EI4700萬美元的風(fēng)險投資，并成立了合資公司――上海字培(集團(tuán))有限公司。同時，借助EI的資金及其優(yōu)秀的資本運作能力和熟練的資本運作，宇培通過資本市場成功募集了4億美元的資金。
李士發(fā)回憶，國際風(fēng)險投資考察投資對象，首先考察的并不是公司的當(dāng)前盈利能力，而是公司老總的品質(zhì)。
此前EI公司尋找了一年半，在中國上萬家公司中沒有找到合適的合作伙伴。遇上李士發(fā)，雖然有中間人的牽線，但僅僅談判兩次就敲定注資，也側(cè)面證明了李士發(fā)的格局與魄力備受EI青睞。
他至今還記憶猶新，雙方簽訂框架協(xié)議，墨跡未干，美方代表說，“我們現(xiàn)在是坐在寶馬車上，你就是開車掌舵的人。”說完又添了一句話：“我只跟你賭。”
2014年，宇培 與RRJ資本簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，首期投資2.5億美金，共同開拓中國物流倉儲地產(chǎn)市場；同年，宇培攜手全球另類資產(chǎn)管理公司凱雷投資集團(tuán)（Carlyle）和湯森集團(tuán)（Townsend）共同投資4億美元；2015 RRJ資本追加2.5億美金投資……充足的資金加持下，宇培物流地產(chǎn)版圖在全國迅速擴(kuò)大，登陸資本市場的夢想正式照進(jìn)現(xiàn)實。
2016年7月15日，宇培旗下中國物流資產(chǎn)（股票代碼：01589.HK）成功在港交所掛牌上市，成為首家登陸香港聯(lián)交所市場的中國本土物流地產(chǎn)企業(yè)。
“發(fā)展沒有終點、只有起點”
宇培提供的數(shù)據(jù)顯示，目前，宇培這張“地網(wǎng)”已覆蓋中國42個城市、管理和運營著60座物流園區(qū)，物流資產(chǎn)組合（含在建及待開發(fā)）超過580萬平方米，持有資產(chǎn)規(guī)模超過300億元，形成了一個覆蓋中國主要物流樞紐城市的高效物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。
然而，隨著拿地成本的高企，萬科、平安不動產(chǎn)等傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商以及阿里(菜鳥)、京東等自用開發(fā)商的紛紛入場，中國物流倉儲地產(chǎn)的競爭日趨白熱化。
“求穩(wěn)是關(guān)鍵。”面對行業(yè)瞬息萬變的局面，李士發(fā)認(rèn)為要穩(wěn)扎穩(wěn)打，以每年50-60億元投資、新增3000畝土地儲備的速度穩(wěn)步前行。
此外，為了進(jìn)一步降低成本、去杠桿，宇培集團(tuán)現(xiàn)代化建筑、供應(yīng)鏈金融兩大板塊的影響力也日漸重要起來。
李士發(fā)介紹，2018年，緊密圍繞“建筑業(yè)供給側(cè)改革”“中國制造2025”和“一帶一路”國家戰(zhàn)略，宇培投資12億元打造的智能化裝配式建筑產(chǎn)業(yè)集群正式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)布局和技術(shù)研發(fā)階段，實施建筑設(shè)計、裝配式建筑材料、精品工程建設(shè)、新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略方針，通過工業(yè)云平臺和大數(shù)據(jù)來全面提升建筑產(chǎn)業(yè)的綜合服務(wù)能力和服務(wù)效率。
以智能化裝配式建筑為發(fā)展核心，以“一核四翼”的運營模式，宇培將全力打造裝配式建筑產(chǎn)業(yè)的一站式智能制造服務(wù)平臺，采用“智能設(shè)計+智能供應(yīng)+智能制造+智能建設(shè)”于一體EPPC模式（裝配式建筑工程總承包）來實施整體解決方案，形成從設(shè)計研發(fā)、智能制造、工程實施到裝配式建筑產(chǎn)品輸出的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，服務(wù)于工業(yè)與民用建筑。
技術(shù)層面，宇培成立了“建筑設(shè)計院”這一擁有建筑工程設(shè)計甲級資質(zhì)的現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)深化設(shè)計中心，作為“智造之腦”，設(shè)計院將全面應(yīng)用建筑信息化模型BIM技術(shù)進(jìn)行設(shè)計和全程施工指導(dǎo)，將數(shù)字化工具應(yīng)用于設(shè)計、建造和管理中，大幅提升工程效率、降低成本、縮短建設(shè)周期，并將項目數(shù)據(jù)信息與工業(yè)云平臺進(jìn)行深度融合，實現(xiàn)建筑工程的全生命周期數(shù)字化管理和可視化服務(wù)。
生產(chǎn)方面，宇培成立了筑工科技有限公司，作為現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的智能制造中心，并擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的全自動化、智能化裝配式建筑生產(chǎn)線，同宇培建筑設(shè)計院的BIM技術(shù)和工業(yè)云平臺進(jìn)行無縫對接，在工業(yè)大數(shù)據(jù)的支持下，形成一個在工藝、成本、流程、效率、質(zhì)量等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行自我學(xué)習(xí)和自我優(yōu)化的智能化云工廠。
建設(shè)方面，在過去長達(dá)十年的發(fā)展過程中，宇培建設(shè)已積累了自身的實力和經(jīng)驗，從工程總承包到成套施工技術(shù)研發(fā)、從工程設(shè)計咨詢到工程配套服務(wù)、從產(chǎn)業(yè)集成到社會資源整合，為眾多世界級企業(yè)提供專業(yè)化服務(wù)，項目涉及5A級寫字樓、五星級賓館、工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、民用建筑等，項目遍布全國，年竣工面積超過300萬平米，年產(chǎn)值超過100億。
眼下，安徽蕪湖一個占地400畝，總建筑面積14萬平米的大型裝配式建筑智能云工廠已率先啟動。
“未來3-5年，現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)將持續(xù)開發(fā)具備市場潛力的國內(nèi)市場，在全國20個省會城市及重要核心城市投資20座智能化裝配式建筑制造中心，同步拓展國際市場，打造全球領(lǐng)先的現(xiàn)代化、智能化裝配式建筑產(chǎn)業(yè)集群，成為中國建筑業(yè)變革創(chuàng)新歷程中的先行者。”李士發(fā)表示。
不僅如此，整合超過300億元規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基金；積極開拓“一帶一路”沿線國家、中國節(jié)點城市以及中國自貿(mào)區(qū)冷鏈物流設(shè)施支持的“一帶一路”冷鏈產(chǎn)業(yè)基金，已擁有香港證監(jiān)會證券交易、證券資訊、資產(chǎn)管理牌照，基金規(guī)模達(dá)100億元；服務(wù)于物流供應(yīng)鏈領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)型和快速成長性高科技企業(yè)的創(chuàng)投基金規(guī)模超過10億元；服務(wù)于現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模超200億元……致力于產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融合，宇培業(yè)已形成圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的股權(quán)、債權(quán)、資產(chǎn)證券化等立體化金融服務(wù)，真正打造多業(yè)態(tài)、多元化發(fā)展的全球性投資管理平臺，基金總規(guī)模達(dá)超過600億元。
“依托現(xiàn)代物流設(shè)施、供應(yīng)鏈管理、現(xiàn)代化建筑、金融服務(wù)四大板塊的聯(lián)動效應(yīng)，未來宇培要向資產(chǎn)規(guī)模超千億元、產(chǎn)值超千億元的‘雙千億’企業(yè)進(jìn)軍。”李士發(fā)表示，從國內(nèi)第一批進(jìn)入現(xiàn)代倉儲地產(chǎn)的民營企業(yè)到如今的物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商與服務(wù)商，發(fā)展永遠(yuǎn)在路上，沒有終點、只有起點！ |
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